营业税：
个人所得税：
契税新：
个人如何投资商业地产
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时间：2008-9-28 11:11:11
吴取彬律师 北京君泰律师事务所上海分所
本文来源网站：http://www.anjialawyers.com
目前住宅房地产市场正处于深度调整时期，然而商业地产①相对于住宅市场来说仍然有比较稳定的升值，而且目前商业地产的租金在不断的攀升，因此投资商业地产对于目前持币待投的投资客来说不实为一个好的投资，但是商业地产转让时交易税费却让一些投资客望而却步。现在，我们就从现行法律法规及税收政策来谈谈个人如何合理的投资商业地产。
我们先来看看目前个人购买商业地产所涉及的主要税费为：3%的契税、0.05%的印花税。正常出售商业地产的税费：（营业税、教育附加、印花税）共计5.55%、土地增值税（30%--60%）、个人所得税（扣除合理费用后差价的20%）。
很显然，上述交易税费可以占据房地产升值部分的一半以上，然而作为正常交易及不动产产权转让来说，上述税费一个都不能少，否则交易不能完成。那么如何合理的规避上述交易税费呢？分以下几种情况分别给与介绍合理的投资方案：
一、如果你正准备投资商业地产
建议设立一家公司，公司性质可以自己根据设立方便来确定，公司设立后这家公司除了对外出租该商业地产外不涉及其他经营活动，待所投资的商业地产升值后再进行股权转让，从而避免资产交易涉及的营业税、土地增值税、以及个人所得税，以当初购买价100万元，增值后为200万，即增值为100万元计算，若个人直接投资购买，然后再转让所涉及的税费为：11.1万元 ，其中增值税为：35万元，个人所得税为：10.78万元，最后投资所得为：43.12万元，而设立公司投资后转让股权投资所得仅涉及个人所得税20% 即此次投资所得为人民币80万元，很显然通过设立公司然后进行股权转让的方式比较合算。
二、如果已经拥有商业地产
同样以上述案例来计算如果直接转让将获得43.12万元的投资收益，但是通过以商业地产作为出资设立公司，投资收益就完全不一样了。根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。也就是说若以商业地产出资设立公司仅发生的税费为：3%的契税及0.1%的印花税。也就是说上述案例中，如果以不动产出资设立公司，然后进行股权转让可获得94万元的投资收益。但是由于公司的设立受到公司法关于公司设立现金出资比例为不低30%的规定以及《公司法》第二十六条关于有限责任公司的全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十的规定，即该公司的注册资本不低于285.7万元，也就是说在公司注册时需要提供57.14万元的注册资金。虽然公司以上投资方案有些繁琐，但是对于投资收益来说可以大大提高，达到了投资增值要求，合理的规避了部分税费。
同时也应该注意到现行的税收政策，不动产出资仅仅是暂免征收土地增值税，对于股权转让时是否要补征土地增值税问题，目前还没有明确说法，但从目前接触的案例来说，均未补征相应的土地增值税。希望以上两种投资方案能给大家在投资商业地产上提供一个参考。
注：土地增值税（30%--60%）为超额累进税率 根据增值比例确定
http://www.wangyeba.com/Article/rjjx/wlgj/200908/20090824092117.shtml
我们在Excel汇总大量数据时，可能需要排除重复。Excel删除重复数据、重复行的方法很多，下面是在2003、2007两个版本中删除重复的方法：
Excel删除重复数据、重复行（Office 2003）
点击Excel菜单：数据 → 筛选 → 高级筛选
MindMap是一个不错的思维逻辑工具。创始人是英国的托尼.布赞，他根据人脑的逻辑结构以及记忆结构，提出人可以用MindMap更好的思维和记忆,有兴趣的同学可以看看他的思维导图,很老了,但是很经典,也很系统，从大脑的构造开始讲起。
最近一直在尝试用MindMap来记笔记，但是效率实在是很低， 因为我喜欢用若干中颜色的笔画，结果就导致很慢很慢。：），现在开始尝试用软件画了。发现了Edraw Max还是很不错。：）总体来说，就是上手非常简单，界面和Visio基本相同，安装以后就可以轻松上手啦：）这里是 Edraw Max的介绍和下载地址。
最后贴一个界面图，以及我画的GRE词汇
第一次用Excel的宏，挺好玩。找了点资料。
原帖在 http://club.excelhome.net/viewthread.php?tid=81978&extra=&page=3
也有代码下载，我就不提供了。
我用的版本是03
步骤:
1.打开Excel， Alt+F11 打开VBA宏编辑器，新建一个模块，并在里面定义一个VBA函数。
代码2.该函数有2个参数，Para1的作用是做为背景颜色来比对，而Para2是统计的区域。
3.在Excel Sheet Cell中引用
注意事项：
1. 如果不能运行，请查看宏的安全设置：工具->选项->安全->将安全级别降到中。
2.在VBA宏中，有Excel对象和模块定义。该函数需要在模块中定义，否则不能运行。因为带定义的需要在模块中才能定义。
今天早上挣扎了9分钟，于5点39分起床，头有点痛，稍微有点晕，不过看书还好，就是在家看怎么效率都是一般的。结果中午睡了1个半小时，ＦＴ。今天听力大概遛了一下方法，找出了自己的问题的关键，我的关键是走神太严重了！！！所以听写将是我的复习重点，另外一个部分就是速度，锻炼意群。重点在剑３，４，５。
阅读新东方的太简单了，所以找了一点平行阅读法的东西，明天开始集中攻克。听力么，可以有了新计划了，也还是很不错的。重点在于我的阅读速度虽然快，但是继续在英文中发扬不求甚解，质量不高，因此，我将在阅读的分配上调整好，对于重点段落以及重点部分将有侧重点的阅读。
作文，１个小时，背文章。
口语：每天８点３０开始，在线一下下。顺其自然了，不能再花太多时间了！
明天计划如下：
